Abschreibung (AfA)

 

Hier erhalten Sie einen Überblick über die Abschreibungsmöglichkeiten für Immobilien.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet einen Begriff aus dem Steuergesetzbuch §7 Einkommensteuergesetz (EStG), indem der Staat davon ausgeht, dass sich Gebäude mit der Zeit abnutzen, jedes Jahr an Wert verlieren und am Ende der Nutzung wertlos sind, dies gilt grundsätzlich für alle Immobilien. Das Grundstück, auf dem das jeweilige Gebäude steht ist nicht abschreibungsfähig, da es sich im steuerrechtlichen Sinn nicht abnutzt.

Der Käufer kann folglich die Anschaffung- und Herstellungskosten sowie die Kaufnebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten von der Steuer absetzen, indem er den steuerlichen Verlust mit den zu versteuernden Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung verrechnet. Dies reduziert seine Einkommensteuerlast und wird in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) dem Finanzamt erklärt. Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch sind sofort absetzbare Werbungskosten.

Im Einkommensteuergesetz wird in §7.4 die lineare Abnutzung von Bestandsimmobilien und in §7.5 die lineare Abnutzung von Neubauimmobilien beschrieben. Diese ist für Alt- und Neubau bis auf wenigen Details, einheitlich geregelt und kann nur für fremdvermietetes Wohneigentum in Anspruch genommen werden. Die Abschreibungshöhe richtet sich dabei nach mehreren Kriterien, wie dem Alter, dem Kaufpreis abzüglich Grundstücksanteil, der Ausstattung und den Außenanlagen.

Für Kapitalanleger die eine oder mehrere Wohnungen, in einem Sanierungsgebiet oder Baudenkmal zur Fremdvermietung erwerben, sind die Paragraphen §7h und §7i des EStG maßgebend. Gemäß der aktuellen Steuergesetzgebung dürfen abweichend von §7.4 und §7.5 bis zu 100%, der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in Sanierungsgebieten und bei Baudenkmälern alle Baumaßnahmen, innerhalb von 12 Jahren abgeschrieben werden. In den ersten 8 Jahren nach Fertigstellung mit jeweils 9% der anerkannten Sanierungskosten in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 7% der anerkannten Sanierungskosten. Für die vorhandene Altbausubstanz kommt §7.4 zur Anwendung.

Bei Käufern, die eine Wohnung in einem Baudenkmal oder Sanierungsgebiet zur Eigennutzung erwerben, bietet sich die einzige in Deutschland zugelassene Möglichkeit, als Eigennutzer steuerliche Vorteile zu erzielen. Maßgeblich für die Absetzbarkeit ist hier der Paragraph 10f des EStG. In einem Zeitraum von 10 Jahren können so bis zu 90% der anerkannten Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Voraussetzungen des §7h oder des §7i EStG erfüllt sind.

Im Jahr der steuerlichen Bezugsfertigkeit, können die voraussichtlichen Verluste auf der elektronischen Lohnsteuerkarte (ELStAM) als vom Arbeitslohn abzuziehender Freibetrag eingetragen werden und erhöht somit die monatlichen Einnahmen des Erwerbers. Bei Selbstständigen, werden die Vorauszahlungen reduziert.

Zur steuerlichen Dokumentation während der Erwerbs- und Bauphase bekommt der Bauträger von den zuständigen Ämtern eine Vorauskunft zur Anerkennung gemäß § 7i, §7h EStG ausgestellt. Nach Abschluss der Baumaßnahmen wird dann der endgültige Bescheid der anzuerkennenden Sanierungskosten durch die zuständige Behörde erteilt. Die Kosten für Baumaßnahmen die vor dem Abschluss eines rechtsgültigen Kaufvertrages begonnen wurden, fließen nicht in die Bemessungsgrundlage nach §7i, §7h bzw. §10 f EStG ein. Somit erhalten Erwerber, die Ihre Eigentumswohnung erst nach Beginn der steuerschädliche Baumaßnahmen erwerben, die mögliche Absetzung nicht in voller Höhe.